Дорогая ипотека подталкивает россиян к покупке жилья за рубежом

Для многих состоятельных россиян приобретение в собственность квартир, вилл, земельных участков под застройку и другой недвижимости за границей все больше становится альтернативой аналогичным покупкам в своей стране. Риэлторы считают, что можно говорить о формировании полноценного рынка российской зарубежной недвижимости со всеми соответствующими «атрибутами» - развитым спросом и предложением, компаниями, профессионально ориентированными на работу именно на этом рынке, специализированными изданиями, агрессивной рекламой и т.д.

"Существуют различные данные по росту рынка, объем которого оценивается в 7 млрд долл. в год", - сказал глава представительства кипрской строительной компании Lemestia Сергей Козлов. Большинство экспертов полагают, что в прошлом году рынок вырос в разы, или на 25% по сравнению с 2004 годом. Но цифры приблизительные, так как обширный рынок включает десятки стран, а также много предлагающих услуги иностранных и российских компаний и банков, которые неохотно делятся информацией. Но то, что это явление становится массовым и рынок бурно развивается, эксперты говорят с полной уверенностью.

В прошлом году наибольший спрос наблюдался в Испании – 21%, на Кипре – 19%, в Турции – 16% и Болгарии – 13%. Летние цены ровно год назад в этих странах нельзя назвать «кусачими»: Испания и Кипр – 2 тыс. долл. за квадратный метр, Болгария и Турция - в два раза меньше, соответственно, 1,0 тыс. долл. и 900 долл. На другие страны приходится 31% - Черногория, Чехия, Хорватия, Финляндия, Италия, Франция и т.д. Как видно, больше всего покупок совершается в курортных странах, на которые приходятся основные самые популярные турпотоки.

Интерес к покупкам жилья за границей связывается не только с появлением свободных денег в условиях растущий экономики и повышения благосостояния, но в значительной степени с возможностью путешествовать. Специалисты считают, что для российского человека важно своими глазами увидеть, какая, где, каким образом и «почем» в других странах недвижимость, из первых уст узнать, что практически нет ограничений для ее приобретения со стороны иностранцев. Растущий спрос, не только за счет россиян, сделал свое дело, и нынешним летом желающим обзавестись «стенами» в названных выше странах специалисты советуют при тех же суммах сменить доллары на евро.

Галопирующие цены на отечественном рынке недвижимости, нестабильный доллар, желание спасти сбережения от инфляции, возможность заработать на аренде и понятное желание иметь домик у лазурного моря в спокойной стране стимулируют соотечественников к покупкам. Но для многих определяющим фактором становится то, что большинство зарубежных стран, где россияне приобретают недвижимость, дают существенное преимущество, которого пока нет в РФ, – это дешевая ипотека, дешевые заемные средства. Кредит под 2,5-4% годовых на 15-30 и более лет – большой стимул для покупки инонедвижимости. Такие ставки российским банкирам пока могут присниться только в страшном сне.

"Зарубежье предлагает нашим гражданам то, что недоступно на российском рынке, скажем, доступное и дешевое ипотечное кредитование", - говорит управляющий директор компании EstateService Геннадий Тузов. Важно также наличие управляющих компаний, которые способны заниматься сдачей недвижимости в аренду без непосредственного участия владельца. Ее выбор определяет инвестиционную привлекательность. А по мнению руководителя отдела зарубежной недвижимости корпорации «Бест-недвижимость» Юлии Титовой, специфика зарубежной аренды состоит в том, что объекты пользуются популярностью в какой-то определенный период времени. Так, на побережье они пользуются спросом в туристический сезон, как правило, с мая по сентябрь, у горнолыжных объектов тоже своя сезонность. «Люди зачастую не знают, что они хотят – или там отдыхать самим, или сдавать в аренду. Надо выбирать, что первично и что вторично», - говорит она.

Несравним доход, который можно получать от сдачи в аренду недвижимости, например, квартир в других странах и квартир, находящихся в Москве. Арендные ставки, как правило, гораздо выше в Москве. Тем не менее наблюдается тенденция приобретения квартир, вилл и т.д. для последующей сдачи в аренду, передачи в доверительное управление, перепродажи. Что касается ипотеки, то чаще всего российские покупатели имеют дело с иностранными банками, находящимися в странах, где предполагается приобретение. Потому существен вопрос документального оформления, прежде всего порядка приобретения, оплаты и оформления документов. Если изначально планируется сдавать жилье в аренду, то эксперты советуют изучить рынок, понять, в какой стране выгодней, удобней и безопасней это делать, в том числе и с точки зрения налогообложения. И обязательно воспользоваться услугами адвокатов - местных и российских.

"У нас есть дела по аресту недвижимости, приобретенной за пределами РФ, связанные с некоторыми неосознанными нарушениями покупателями законодательства других государств", - говорит партнер МКА «Барщевский и партнеры» Владимир Букарев. В результате сегодня эта недвижимость заблокирована, потому что у владельцев спрашивают либо подтверждение источника происхождения денег, заплачены ли с них налоги. Так как если это не будет доказано, то эти действия могут быть рассмотрены как легализация средств, и объект может быть конфисковать в пользу государства. Либо соблюдения валютного законодательства РФ, так как в принципе открыто покупать недвижимость за пределами России стало возможно в последние два года.

Есть страны, где нельзя приобрести недвижимость, если покупатель там не рассчитывает проживать. Например, в Женеве нельзя приобретать квартиры, если это является вторым жильем. Есть страны, где достаточно проблематичное законодательство, регулирующее арендные отношения. В частности, во Франции, если человек приобрел недвижимость и планирует ее сдавать, могут возникнуть ситуации, когда из-за неправильного составления контракта арендатора просто невозможно выселить, и закон его защищает. И до тех пор, пока наемный жилец по собственному желанию не уедет из квартиры, он может там находиться. И в этот период он может, сославшись на отсутствие денег, и не платить. Был ряд случаев во Франции, говорит Владимир Букарев, когда российские граждане покупали недвижимость, но не совсем верно оформляли арендные правоотношения, и в настоящее время выселить арендатора практически невозможно. В результате идут затраты на содержание, но никакого дохода от владения этой недвижимостью реально нет.