НеуДАЧНАЯ амнистия?

- 13.12.2006, 00.00 - Катерина Романова
Амнистия. По Уголовному праву это акт государственной власти, влекущий благоприятные последствия для лица, совершившего преступление или вид освобождения от уголовной ответственности и наказания, объявляемый Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в отношении индивидуально не определенного круга лиц (ст. 84 УК). Действительно, это слово многие россияне связывают с выходом на свободу мелких нарушителей УК РФ. Регулярно, каждый уважающий себя президент нашей страны, разряжает своим велением переполненные тюрьмы страны. Но, всё же нынешний превзошёл своих коллег, и слово амнистия приобрело совсем другой коленкор.

С 1 сентября в России объявили «дачную амнистию»: граждане получили право в упрощенном порядке зарегистрировать свою землю, а также все стоящие на ней строения. То есть, если у вас есть участок, которым вы реально и давно пользуетесь, вы можете оформить его в свою собственность, даже если у вас не было документов на этот участок.

Как утверждают эксперты, новый закон позволяет оформить право на землю, которой вы уже пользуетесь, после чего отобрать эту землю у вас будет очень сложно. И это, конечно, позитивный момент. Но стоит ли всем срочно бежать за оформлением? Если вы будете продавать, дарить, вступать в наследство и т.д. - да, а если вы просто пользуетесь этим, то такой необходимости пока нет. Хотя, важно учесть, что срок действия отдельных положений «дачной амнистии» истекает в 2010 году.

В частности, до 1 января 2010 не требуется получение разрешений на ввод в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства, а кроме того субъекты Федерации могут законодательно установить предельную максимальную стоимость землеустроительных работ в отношении земельных участков попадающих под «дачную амнистию».

Проще всего будет оформить строения на оформленном земельном участке. Однако и это оформление займёт у вас и время и деньги. А уж если мы все разом побежим в соответствующие структуры, то времени потребуется несметное количество на выстаивание в очередях.

К примеру, если владелец участка имеет хоть какой-то документ на давно обжитый клочок земли, то он уже с этой осени может стать собственником участка. Правда, более или менее серьезные гарантии дает лишь соответствующий документ - свидетельство о праве собственности. Ее, как и раньше, придется получать в местном отделении Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации). Но для полноценной регистрации права все равно потребуется составить кадастровый план земельного надела.

То есть заявителю придется выстоять очередь в районном отделении Роснедвижимости (либо воспользоваться услугами частных геодезических фирм, имеющих лицензию на землеустроительные работы), специалисты которой проведут межевание для определения границ участка.

В общем и целом все понятно, вот только в каждом русском законе есть те самые «камни», на которые и натыкаются люди при оформлении документов. За более детальной информацией корреспонденты KURSKCiTY.RU обратились в Земельно-правовой фонд Курской области и побеседовали с заместителем председателя Михаилом Алябьевым.

Катерина Романова - Как реализуется «Дачная амнистия» на примере Курской области?

Михаил Алябьев – Хотелось бы сразу сказать, что обсуждаемый закон «о дачной амнистии» имеет совсем другое официальное название, очень длинное и не связанное со словом – амнистия, то название, которое сейчас применяется, является неофициальным. Закон «о дачной амнистии» в Курской области, как и в других регионах страны, еще не заработал в полную силу, и этому есть ряд причин.

Во-первых порядок регулирования цен на межевые работы в отношении земельных участков попадающих под «дачную амнистию», законодательно в Курской области еще не принят. Дело в том, федеральный законодатель отдал решение этого вопроса на откуп субъектов Федерации. В нашей области такой закон, не принят.

- Не принят в каком смысле?

- В самом прямом. Такого акта на сегодня нет, а раз нет, то и стоимость землеустроительных работ в отношении земельных участков попадающих под «дачную амнистию», регулируется рыночными отношениями, то есть планки, которая ограничила бы максимальную стоимость этих работ - нет.

Но опять же принятие этого закона это не панацея, даже если в Курской области и будет принят такой закон, это не значит, что вопрос сразу решится. Допустим, Курская область установит предельную максимальную цену на проведение землеустроительных работ в отношении земельных участков попадающих под «дачную амнистию». Для людей, воспользовавшихся «дачной амнистией», это может ничего не решить, поскольку эти работы у нас выполняют частные фирмы и цена работ определяется на договорных условиях. Землеустроители могут просто не пойти на заключение договора о предоставлении услуг и работать не будут. Это еще одна из причин, когда формально в законе норма будет прописана, а на самом деле она не будет работать. Частные предприниматели, коммерческие структуры себе в убыток работать не станут. Если есть решение установить фиксированную стоимость, то эти мероприятия должно проводить какое-то государственное предприятие, которому его убытки могли бы компенсироваться за счет средств соответствующего бюджета. Наверное, таким путем можно будет пойти.

Сегодня в Государственной Думе рассматривается проект закона о кадастре объектов недвижимости, данным проектом предусмотрено, что землеустроительные работы будут проводить кадастровые инженеры, объединенные в саморегулируемые организации по аналогии с арбитражными управляющими. Возможно, это поможет решить проблему межевания земель попадающих под «дачную амнистию» и без привлечения бюджетных средств. Но до принятия этого закона и формирования структур объединяющих кадастровых инженеров, пройдет еще какое-то время.

- Какие-то есть еще дыры в Законе или непродуманные моменты?

- Есть проблема – инвентаризация объекта недвижимости. Если я на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилья, построю хозяйственные постройки, то для регистрации права собственности на них достаточно декларации, форма которой разработана Министерством экономического развития. Но для жилого дома главным документом является технический паспорт, соответственно оформление его в БТИ и оплата работ этой организации. По жилому дому однозначно вопрос тоже не решен. Не смотря на то, что БТИ является федеральным унитарным предприятием, это коммерческая организация и она должна зарабатывать деньги. И если у них максимальная стоимость работ для этих целей будет зафиксирована и не будет покрывать затраты предприятия, то соответственно можно предположить, что исполнители будут от этой работы уклоняться.

- В Курске есть районы Стрелецкая, Казацкая, Институтская, такие частные секторы, которые занимают большую площадь при минимальной заселенности и не все дома там нормальные, многие рушатся. А если жители этих домов во время дачной амнистии оформят эту землю как собственность, получится, что городу уже нельзя вернуть эту землю, кроме как выкупить ее, предоставив гражданам равноценную жилплощадь?

- Граждане могут использовать предоставленную возможность и зарегистрировать право собственности на землю в соответствии с законом «о дачной амнистии», и если они так сделают, то возникнет большая проблема у администрации Курска. Город растет, развиваться ему достаточно сложно. Сейчас застройки идут в основном в районе Триумфальной арки и в Северо-западном микрорайоне. Как только эти земельные участки будут освоены, городу расти практически будет некуда.

Частный сектор интересен еще и тем, что уже обеспечен инфраструктурой, туда уже подведены коммуникации. От этого зависит и цена участка. Если он не застроен и находится в чистом поле, это одна цена, если к этому участку подведены коммуникации, это уже другая цена.

- То есть администрация проиграет в принципе?

- В связи с оформлением гражданами права собственности на землю, администрация города может столкнуться в будущем с проблемами, потому что сейчас разрабатывается новый генеральный план застройки города Курска. Когда он будет принят, в какой форме – это еще вопрос будущего, но наверняка там будут зоны, которые в перспективе предназначены для застройки многоэтажными домами. И если эти зоны будут накладываться на частный сектор, то администрация будет вынуждена выкупать земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и компенсировать этим гражданам не только стоимость их домов, но и стоимость земельных участков.

- Может есть зависимость между реализацией 93 Закона и оттягиванием принятия акта поэтому закону на уровне субъекта?

- Это провокационный вопрос – «может Администрация, не может». Администрация должна работать в интересах населения, проживающего в регионе или населенном пункте.

- Но строительство многоэтажных домов – это тоже в интересах населения, потому что это большое количество жилых квартир.

- Но надо отдавать себе отчет. Одно дело – это проживание в многоквартирном доме, а другое – в частном доме. Вот например, соседи наши, на которых мы иногда равняемся, могут пример показать. В Белгороде - упор делается на развитие индивидуального жилого сектора, а не многоквартирного строительства, правда речь идет об окраинах и ближайшей пригородной зоне.

- А у нас центр.

- В любом случае интересы собственников должны быть учтены. Я понимаю интересы муниципального образования, которое представляет интересы большинства. Но все-таки в любом многоквартирном коме доля муниципального жилья – минимальная. В основном это жилье коммерческое. Очередники, которые у нас стоят в городе в очереди на муниципальное жилье, получат от многоэтажной застройки незначительную часть квартир и очередь эта движется очень медленно. Поэтому говорить о том, что это интересы здесь чисто муниципальные тоже нельзя, это интересы бизнеса. Вопрос этот сложный, поэтому трактовать его так, что администрация в чем-то заинтересована, нельзя. Надо разбирать каждый конкретный случай, поскольку решение этих вопросов пересекается с задачами поставленными Президентом страны в национальном проекте «Доступное жилье»

- В чем же преимущество 93 Закона, в чем выражается упрощенная система оформления?

- Преимущество закона в том, что он не ставит своей целью продавать землю. Земля и недвижимость оформляются в собственность по факту, без дополнительных затрат. Затраты осуществляются только на изготовление технической документации – кадастровый план, технический паспорт и регистрационный сбор. То есть никаких иных затрат граждане не несут, не выплачивают никакой цены за выкуп земли.

- То есть слух о том, что это процедура дорогостоящая и не стоит ее затевать, потому что дачник не сможет позволить себе это мероприятие - не верный?

- В основном это касается тех участков и недвижимости, которые расположены в отдаленных населённых пунктах, особенно с малой численностью населения, где проживают в основном одни пенсионеры. Там естественно смысла нет оформлять участок, потому что стоимость дома может не покрыть те затраты, которые необходимы для его оформления. В большинстве случаев люди в этих населенных пунктах вообще бросают дома, потому что налог на недвижимость не хотят платить. Так что в областном центре, в районном центре это оформление имеет смысл. Тут еще необходимо учитывать и место положение населенного пункта. Может населенный пункт иметь население до 1000 человек, но располагаться на берегу водоема или рядом имеется какая-то природная зона.

- Типа Щетинки?

- Да, Щетинка рядом с городом, и дачная зона, и водоем рядом, так что надо учитывать и это положение.

- На ваш взгляд, какая корректировка необходима дачной амнистии. Какие пункты вы бы изменили и как?

- Я знакомился с данным Законом еще, когда он был в стадии проекта - там значительно больше было вещей, которые позволяли гражданам либо оформить право на недвижимость, либо отказаться от земли. Вопрос стоит не только в упрощении процедуры оформления прав на землю, но и в упрощении процедуры отказа от прав. Сейчас чтобы отказаться гражданам от собственности на землю требуется пройти процедуру длительностью более года и право собственности прекращается в судебном порядке.

Регулирование ценообразования на землеустройство. Мое мнение, что надо уточнить в законе, что в течение этих трех лет обязанность выполнения землеустроительных работ в рамках «дачной амнистии» возлагается на какие-то государственные предприятия, с тем чтобы была возможность компенсировать им затраты за счет бюджета, разницу в цене должно компенсировать государство.

Следующий вопрос – большая нагрузка ложится на учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество. Порядок регистрации остался тот же, Закон изменил перечень документов, требующихся для регистрации, но процедура регистрации осталась неизменной. Особенно нагружены районные филиалы, где работает один регистратор. Регистрировать он вынужден все сделки, не только в рамках «дачной амнистии». Даже чисто физически на одного человека это колоссальная нагрузка. Поэтому надо увеличивать штатную численность органа регистрации или увеличить регистрационный срок.

- Если нет никакого паспорта, никакой бумажки. 30 лет пользуешься гаражом, как тогда?

- С гаражом проще. Права на надворные постройки, гаражи и прочие хозяйственные постройки регистрируются на основании декларации, она разработана Минэкономразвития, в ней гражданин сам, без привлечения сотрудников БТИ, вписывает параметры строения.

- Тот гараж, который уже построен, и зарегистрирован. Место под ним можно с легкостью зарегистрировать?

-Не с легкостью, а в упрощенном порядке.

- Прокомментируйте пожалуйста. Бесплатная передача земли в собственность происходит в том случае, если участок был получен в пользование до осени 2001 года, то есть до начала земельной реформы. Если же граждане получили землю после 2001 года, им придется ее выкупить по установленной законом цене.

- Сразу встает вопрос: земельный участок представлен для каких целей? Если участок предоставлен для целей жилищного строительства – это одна история и при определённых условиях земля может быть предоставлена в собственность бесплатно, если для предпринимательской деятельности – то совсем другая. Если участок предоставлен для предпринимательской деятельности – то о бесплатной передаче в собственность речи быть не может. Участок может быть только выкуплен.

- По какой цене?

- Если участок незастроенный, то выкупается по рыночной цене. Если застроен объектами недвижимости, которые находятся в частной собственности, то такой участок выкупается по льготной цене - 3 ставки земельного налога, в том случае если земля была предоставлена до вступления в силу Земельного кодекса.

Если земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства, то Закон «о дачной амнистии» отменил две нормы Земельного кодекса –пункт 5 статьи 20 и пункт 3 статьи 21. Там идет речь о праве постоянного бессрочного пользования и праве пожизненного оформленного владения. Сейчас эти нормы отменены, но дается возможность гражданам оформить земельный участок в собственность в рамках закона «о дачной амнистии». Дальше собственностью человек распоряжается как ему заблагорассудится – наследство, продажа...

- Выкупить по установленной законом цене. Кто устанавливает цену?

- Если это предприниматель, то законом однозначно уставлена рыночная цена на незастроенный земельный участок. Если это индивидуальное жилищное строительство, то нормативными актами субъекта Федерации, муниципальных образований могут быть установлены предельные размеры земельных участков, которые могут передаваться в собственность граждан бесплатно из состава земель, находящихся в собственности субъекта Федерации и муниципального образования. Это норма установлена Земельным Кодексом. Но для того, чтобы эта норма заработала, соответствующий субъект или муниципальное образование должны зарегистрировать право публичной собственности на земельные участки.

- То есть мы возвращаемся к началу разговора. Пока на уровне Субъекта Федерации не будет принят акт, который…

- Но видите в чем дело, Земельный кодекс написан таким образом, что он регламентирует все вопросы для земельных участков, у которых есть собственники и право собственности зарегистрировано. То есть это федеральная собственность, собственность субъектов Федерации, муниципальных образований, собственность частных лиц.

Право собственности государственной до сегодняшнего дня окончательно не разграничено. Если до июля текущего года у нас действовал закон о разграничении государственной собственности на землю и там была длительная процедура по сбору документов на оформление, кроме того, в этом законе было написано, что право собственности соответствующее наступает с момента его регистрации. Надо пройти всю процедуру, получить свидетельство в юстиции, где будет написано, что участок номер такой-то находится в собственности Курской области. И Курская область начинает распоряжаться этим участком в соответствии с действующим законодательством.

Есть Закон «О введении в действие Земельного кодекса», который регламентирует порядок распоряжения земельными участками до разграничения государственной собственности на землю. Но в то же время и в этом законе не указано что до разграничения государственной собственности можно не применять отдельные нормы Земельного Кодекса, в частности статью 33, где идет о бесплатной передаче земли в собственность граждан. В Земельном кодексе написано, что передавать в собственность граждан бесплатно можно только земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, собственности субъекта Федерации и федеральной собственности. Вот такие коллизии есть в законе. В связи с этим возникают проблемы с применением этого закона.

- То есть не может так быть, что человек берется за оформление, собирает бумажки, а не может получить землю в собственность, потому что не обозначена цена, чиновник не знает, как ему решить этот вопрос, потому что нет движения сверху, нет акта, нет того-то, сего-то?

- Когда в Законе есть дыры, позволяющие неоднозначно трактовать его нормы, сразу появляется «большое поле деятельности» для недобросовестных чиновников - как на эту норму посмотреть.

- А кому это выгодно?

- Я не могу этого сказать, принимала закон наша Государственная Дума. Поэтому по вопросу, кому это выгодно, тут к разработчикам целесообразно обращаться. Большинство населения проживающего в сельских населенных пунктах не сможет воспользоваться этим законом, до тех пор пока в закон не будут внесены изменения. Для этой категории граждан процедура должна быть еще более простой и должна учитывать платежеспособность этой категории населения, потому что зарплата в сельской местности несопоставима с зарплатой в городах, тем более мегаполисах.

Исходя из того, как этот Закон был написан, он позволяет узаконить эти участки сейчас. В упрощенном порядке можно узаконить практически все, были бы деньги на оформление технической документации.

- И заповедные зоны?

- Ну, насчет заповедных зон тут большой вопрос, эти земли изъяты из оборота. Если территории придан статус заповедника или иной особо охраняемой природной территории, тут уже ведомство господина Митволя будет заниматься. Ну что у нас и без заповедных зон не хватает тех мест, где можно узаконить право на землю?

-В общем как всегда подумали не о низах.

- Нет, может хотели как лучше, а получилось как всегда. Идея конечно хорошая, много норм в этом законе позитивных, но не взирая на все его плюсы, закон принимается не для того, чтобы продекларировать положительные нормы, а для того, чтобы эти нормы заработали. И вот когда закон заработает, и подавляющее большинство населения сможет им воспользоваться, вот тогда можно сказать, что он хороший. А когда там изумительные нормы прописаны, но они не работают, тогда такой закон ради закона не нужен.

- Какую отметку вы поставите 93 закону? По обычной школьной пятибалльной шкале.

- Скажем, на четверку он тянет. Плюс-минус, от четверки с минусом до твердой четверки он идет. Его чуть-чуть подкорректировать, чтобы дать возможность малообеспеченным слоям населения воспользоваться нормами закона и сделать дифференцированный подход в зависимость от численности населения проживающего в населенных пунктах, и в принципе нормальный закон был бы, заработал бы в полном объеме. Сейчас им могут воспользоваться те, у кого есть деньги и у кого участок расположен в таком месте, что любые затраты на его оформление окупятся многократно. Когда нет этого, получается, что и смысла нет пользоваться этим законом.

- Спасибо.
KURSKCiTY.RU в Telegram
Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter