Курский рынок недвижимости: а был ли кризис?

Основная волна падения цен на недвижимость по России в целом и в Курске в частности, вызванная приходом финансового кризиса, прошла в 2009 году. Однако, как утверждают специалисты, ожидать заметного движения цен вверх в 2010 году вряд ли стоит. Зато уже сейчас с уверенностью можно говорить о других, не менее приятных тенденциях. По мнению аналитиков, новое строительство из дорогого сегмента продолжит активную миграцию в эконом-класс, причем как на рынке городских квартир, так и на рынке загородного жилья и даже в коммерческой недвижимости. Больше жилья будет продаваться не на стадии котлована, а ближе к окончанию строительства или даже на стадии полной готовности, чаще будут появляться предложения квартир с отделкой. Новые масштабные стройки будут выходить на рынок по меньшим ценам, нежели предлагаются готовые объекты, что будет понижать общую ценовую планку даже не за счет коррекции цен на уже имеющиеся объекты, а за счет дополнения структуры предложения более дешевыми вариантами. Этот эффект может способствовать постепенному сползанию среднего уровня цен вниз.

Также следует отметить, что некоторая «просадка» объемов строительства, имевшая место в 2008-2009 годах, в 2010 году, скорее всего, еще сохранится. А вот в последующие годы объемы нового строительства, по всей видимости, пойдут вверх.

Изменится и стратегия работы застройщиков. Если ранее постоянный рост цен позволял им зарабатывать много на каждом квадратном метре и при этом строить мало, то в новых условиях для сохранения прежних доходов понадобится строить много, то есть зарабатывать на обороте. А учитывая, что себестоимость строительно-монтажных работ все равно заметно ниже текущих рыночных цен, причем спрос на жилье в России по-прежнему огромный, есть все шансы возникновения в среднесрочной перспективе не новой волны роста цен, а настоящего строительного бума, что, наконец, сделает жилье в России доступным.

Прогнозы обнадеживающие. Но это все-таки прогнозы. Что же происходит на курском рынке недвижимости в настоящее время?

Естественно, кризис не обошел стороной и рынок жилья нашего региона. По данным заместителя председателя правительства Курской области Игоря Пахомова, прошлый год для строительной отрасли выдался непростым и напряженным. Спрос на готовую продукцию предприятий стройиндустрии и строительных материалов постоянно снижался. Сократились объемы строительно-монтажных работ. Уменьшилось и количество реализованных квартир - спрос на жилье упал в 5 раз. Резко обрушились и цены на недвижимость. «Если сейчас в среднем стоимость одного квадратного метра начинается где-то от 26 тыс. рублей, то в прошлом году эта цифра составляла 22 тыс. руб.», - рассказал риэлтор одного из агентств недвижимости города Игорь Соколов.

Вместе с тем, несмотря на сложности, рынок недвижимости в регионе все-таки выстоял. Как сообщил заместитель председателя регионального комитета строительства и стройиндустрии Сергей Иванов, в 2009 году было введено в эксплуатацию 457 тыс. кв. м жилья (вместо 450 тыс. запланированных). «План на 2010 год - 400 тыс. кв. м - но все будет зависеть от покупательского спроса», - добавил он.

Цифры, казалось бы, внушительные. Однако порядка тысячи квартир, сданных в эксплуатацию в 2009 году, застройщиками так и не были реализованы. Во многом, по мнению специалистов, это связано с приостановлением или ужесточением кредитными организациями условий получения кредитов, в том числе и ипотечных. Вместе с тем, по данным и.о. руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Курской области Сергея Сидорова, в 2009 году количество сделок купли-продажи жилых помещений составило 10 142 (в 2008 году, как не странно, эта цифра была несколько меньше - 9 320). Такой неожиданный поворот событий, когда, несмотря на все утверждения о кризисе рынка недвижимости, количество сделок по покупке квартир выросло, риэлтор Игорь Соколов объясняет просто. «Скорее всего, опасаясь экономической нестабильности, люди имеющиеся у них сбережения вкладывали в недвижимость, например, меняя с доплатой двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. Я думаю сделок, где квартира покупалась с ноля, гораздо меньше», - отметил он.

А вот данные по количеству жилых помещений, приобретенных по ипотеке, полностью вписываются в рамки общей тенденции. Так, в 2009 году Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области было зарегистрировано всего 769 сделок купли-продажи жилых помещений с привлечением заемных средств (в 2008 году эта цифра составляла 1 478). Вообще, по данным заместителя председателя регионального комитета строительства и стройиндустрии Сергея Иванова, в прошлом году объемы ипотечного кредитования в регионе сократились почти в три раза. При этом уменьшились и суммы займа - в среднем, примерно с 1 млн. руб. до 640 тыс. руб. Это обусловлено двумя факторами: во-первых, снижением стоимости 1 кв. м жилья, и во-вторых, повышением процентных ставок - в среднем до 16%.

Кстати, небывалая активность, несмотря на кризис, в минувшем году была отмечена в сегменте коммерческой недвижимости (нежилых зданий и помещений). Так, если в 2008 году было зарегистрировано 1 789 подобных сделок купли-продажи, то в 2009 - уже 3 890. Неплохо обстоят дела и в году текущем - за три месяца уже зарегистрировано 786 сделок.

Кстати, как утверждают специалисты, с начала года активизировался и сектор жилой недвижимости: за три месяца 2010 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области уже оформлено 2000 сделок купли-продажи, из них 201 - с привлечением заемных средств.

Что касается предпочтений курян, то по-прежнему они чаще всего выбирают одно- либо двухкомнатные квартиры. Наибольшей популярностью при этом, по словам риэлтора Игоря Соколова, пользуется либо Сеймский округ (вероятно, в виду дешевизны жилья - например, при желании на Волокно квартиру можно приобрести по цене от 24 тыс. за 1 кв. м), либо Северо-западный микрорайон (здесь уже цены начинаются от 26-27 тыс. руб. за 1 кв. м). Желающим обзавестись жильем в центре города надо быть готовым к тому, что цена такой недвижимости составит от 30 тыс. руб. за 1 кв. м. А вот элитное жилье, стоимостью в несколько миллионов рублей, среди курян в настоящее время не очень востребовано.

ЦФО, Курск